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El Arbitraje como medio alternativo de solución de conflictos en materia de Arrendamiento Comercial

Nuestra Constitución, en su artículo 253, reconoce los medios alternativos, como parte del sistema de justicia al establecer: “…omissis…El sistema de justicia está constituido por el Tribunal Supremo de Justicia, los demás tribunales que determine la ley, el Ministerio Público, la Defensoría Pública, los órganos de investigación penal, los o las auxiliares y funcionarios o funcionarias de justicia, el sistema penitenciario, los medios alternativos de justicia, los ciudadanos y ciudadanos que participan en la administración de justicia conforme a la ley y los abogados autorizados o abogadas autorizadas para el ejercicio”.

No hay duda que el Constituyente le otorga la facultad al ciudadano de poder elegir cuál será el medio a utilizar para resolver sus conflictos, teniendo la potestad de escoger entre acudir al poder judicial o a uno de los medios alternativos de solución de conflictos, como el arbitraje.

Además, el artículo 258 de la Constitución Nacional, hace referencia al deber por parte del Legislador, de promover el arbitraje para la solución de conflictos, cuando estable: “La ley organizará la justicia de paz en las comunidades. Los jueces o juezas de paz serán elegidos o elegidas por votación universal, directa y secreta, conforme a la ley. La ley promoverá el arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios alternativos para la solución de conflictos”.

En la norma anteriormente transcrita, se puede observar, el deber que impone el constituyente al Poder Legislativo, de dictar leyes que promuevan la utilización de medios alternativos de resolución de conflictos, entre los cuales expresamente menciona al arbitraje, lo cual en efecto ha hecho en los últimos años.

En relación al referido artículo constitucional, la Sala Constitucional del TSJ se ha pronunciado y en reiteradas sentencias ha establecido que ese exhorto contenido en el único aparte del artículo 258 de la Constitución, no se limita sólo a la promoción del arbitraje mediante ley, sino que se materializa en un verdadero derecho fundamental al arbitraje, inserto como una de las manifestaciones del derecho a la tutela jurisdiccional eficaz.

Inconstitucionalidad del Artículo 41, Literal “J” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.

La tendencia moderna es aplicar el arbitraje a materias que tradicionalmente eran considerados al margen de su ámbito de aplicación, en concordancia con los artículos constitucionales antes referidos.

Sin embargo, el artículo 41, literal “j” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en contraposición a la tendencia constitucional, rechaza de manera categórica el uso del arbitraje como medio alternativo de resolución de conflictos, llegando a prohibirlo expresamente, en estos términos: “En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: …omissis… j) El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia”.

No hay duda, que la referida norma, contradice tanto lo dispuesto por los artículos 253 y 258 de la Constitución Nacional, como el criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional del TSJ, respecto al arbitraje como medio alternativo de solución de conflictos, atentando contra el derecho que tiene el arrendador y arrendatario de acudir al arbitraje para dirimir las posibles controversias que puedan surgir entre ellos, sea mediante una clausula contractual, o mediante un acuerdo celebrado con posterioridad.

Igualmente debemos destacar que, el arbitraje de ninguna manera atenta contra el carácter irrenunciable y de orden público de ciertas normas en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Por lo tanto, no hay ningún impedimento para que el arrendador y arrendatario puedan ejercer su derecho de someter a arbitraje las controversias que surjan entre ellos con motivo de la relación arrendaticia.

Y así lo reconoció la Sala Constitucional de TSJ, en sentencia de fecha 18 de Octubre de 2018, al conocer en consulta obligatoria del laudo arbitral dictado en fecha 15 de septiembre de 2016, suscrito por la abogada Irma Lovera de Sola, en el que mediante control difuso, desaplicó el articulo 41 literal “j” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En la referida Sentencia, el Máximo Tribunal ratifica y declara conforme a derecho la desaplicación del artículo antes transcrito y determinó:

“…el empleo del arbitraje como medio alternativo de solución de conflictos es admisible para debatir y resolver aquellos casos de arrendamientos de locales comerciales en los que las partes decidan acudir al mismo, contando el árbitro con todas las potestades propias de un juzgador independiente y autónomo, conocedor del derecho, que debe velar de igual manera por su correcta interpretación y aplicación, dándole prevalencia a los principios y normas constitucionales, en atención a lo cual se declara conforme a derecho la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad del artículo 41, literal “j” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”.

Así, lo que inicialmente fue una desaplicación por control difuso, en virtud de lo establecido en el Artículo 334 de la CN, según el cual corresponde a todos los jueces (incluso los de la jurisdicción alternativa) asegurar la integridad de la Constitución, pudiendo desaplicar una norma a un caso concreto, pero sin poder anularla, pasó a tener efecto “erga omnes” (general y vinculante), al ser conocida en consulta obligatoria por la Sala Constitucional del TSJ, en aplicación al control concentrado.

El control concentrado, que es ejercido exclusivamente por la Sala Constitucional (artículo 33 de la CN), permite lograr la eficacia del control difuso y evitar la aplicación general, de normas inconstitucionales como el referido artículo 41, literal “j” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Por tanto, al ser declarado conforme a derecho la desaplicación del referido artículo, por la Sala Constitucional del TSJ, los efectos de esta decisión tienen un carácter general y vinculante.

En consecuencia, es admisible y constitucional, el empleo del arbitraje como medio alternativo de solución de conflictos para resolver las controversias que puedan surgir en materia arrendamiento de locales comerciales, en los que las partes decidan acudir al mismo.

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