Cobro de cuotas de condominio en dólares

La derogación de la ley de ilícitos cambiarios, la constante devaluación y falta de circulación metálica del bolívar como moneda nacional, aunado a los altos índices de inflación en Venezuela, ha traído como consecuencia que concertadamente bienes y servicios se oferten y paguen en divisas, muy especialmente en dólar estadounidense.

Esta situación se ha extendido irremisiblemente a las obligaciones contraídas por los condominios en relación a los gastos comunes de los inmuebles sujetos a la ley de propiedad horizontal, dado que no pueden cumplir con las obligaciones contraídas con los proveedores que las fijan en dólares, frente al propietario que pretenda seguir pagando de manera tardía un monto tasado en bolívares, lo que hace imposible el complimiento de las mismas, por la devaluación de la moneda.

Sin embargo, si bien es cierto que la unidad monetaria nacional es el Bolívar, de común acuerdo y mediante asamblea de propietarios legalmente convocada y celebrada, puede pactarse que las obligaciones monetarias sean cobradas en dólares, y pagadas en ésa moneda extranjera o su equivalente en bolívares para el día del pago; razón por la cual, puede utilizarse el uso del dólar tanto para reflejar el monto a pagar por concepto de gastos de condominio en el aviso de cobro, como para efectuar el pago en esa moneda.

 

Fundamento Legal

Su fundamento es el artículo 8 del Convenio Cambiario N° 1 publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.405 de fecha 7 de septiembre de 2018, que establece que conforme al artículo 128 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley del Banco Central de Venezuela (Gaceta Oficial Extraordinaria 6211 del 30 de Diciembre de 2015), el pago de las obligaciones pactadas en moneda extranjera será efectuado en atención a lo siguiente:

“… a) Cuando la obligación haya sido pactada en moneda extranjera por las partes contratantes como moneda de cuenta, el pago podrá efectuarse en dicha moneda o en bolívares, al tipo de cambio vigente para la fecha del pago.
b) Cuando de la voluntad de las partes contratantes se evidencie que el pago de la obligación ha de realizarse en moneda extranjera, así se efectuará, aun cuando se haya pactado en vigencia de restricciones cambiarias.
c) El pacto de una obligación en moneda extranjera como moneda de pago únicamente se entenderá modificado cuando haya sido efectuado previo al establecimiento de restricciones cambiarias y siempre que estas impidan al deudor efectuar el pago en la forma convenida, caso en el cual el deudor se liberará procediendo como se indica en el literal a) del presente artículo.”

Por su parte el artículo 128 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Banco Central de Venezuela, establece:

“Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago.”

Como puede observarse, ambas normas hacer referencia a las obligaciones, en este caso, aplicable a los propietarios para el mantenimiento de las cosas comunes, por lo que las mismas no son de índole tributaria, dado que el condominio no factura, solo pasa un aviso de cobro, por lo que no le es aplicable la Resolución N° SNAT/2001/0071 Publicada en Gaceta Oficial N° 39.795 de fecha 8/11/2011 respecto a las formalidades de facturación en divisas.

De ésta manera, dado que de conformidad con el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, todo lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes será decidido por la asamblea de propietarios, de común acuerdo pueden aprobar esta modalidad, para el cobro de las obligaciones de gastos comunes del condominio, en dólares.

En consecuencia, el monto a ser pagado por gastos de condominio en el aviso de cobro mensual podrá tener su expresión en dólares, más sin embargo, podrá efectuarse su pago en dicha moneda o en bolívares, pero, previa consulta del sitio web del Banco Central de Venezuela, (BCV), deberá pagarse a la tasa de cambio oficial del día del pago, multiplicando el monto en dólares expresado en el aviso de cobro.

En ASLEG Abogados, contamos con abogados y contadores públicos especialistas en la materia de propiedad horizontal, asesorando, adiestrando y asistiendo tanto para los miembros de la Junta de Condominio como a su administrador, sobre la base legal aplicable, y los procedimientos a seguirse, redactando todos los instrumentos legales necesarios que van desde la convocatoria a asamblea para su aprobación, asistencia en la misma, elaboración de avisos de cobros, y actas de asambleas, que aseguran la legalidad de las decisiones tomadas en estas circunstancias.

Por ASLEG Abogados,
Abog. Rosana Bielinis Spada

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