Cobro de cuotas de condominio en dólares | ASLEG Abogados

Cobro de cuotas de condominio en dólares

La derogación de la ley de ilícitos cambiarios, la constante devaluación y falta de circulación metálica del bolívar como moneda nacional, aunado a los altos índices de inflación en Venezuela, ha traído como consecuencia que concertadamente bienes y servicios se oferten y paguen en divisas, muy especialmente en dólar estadounidense.

Esta situación se ha extendido irremisiblemente a las obligaciones contraídas por los condominios en relación a los gastos comunes de los inmuebles sujetos a la ley de propiedad horizontal, dado que no pueden cumplir con las obligaciones contraídas con los proveedores que las fijan en dólares, frente al propietario que pretenda seguir pagando de manera tardía un monto tasado en bolívares, lo que hace imposible el complimiento de las mismas, por la devaluación de la moneda.

Sin embargo, si bien es cierto que la unidad monetaria nacional es el Bolívar, de común acuerdo y mediante asamblea de propietarios legalmente convocada y celebrada, puede pactarse que las obligaciones monetarias sean cobradas en dólares, y pagadas en ésa moneda extranjera o su equivalente en bolívares para el día del pago; razón por la cual, puede utilizarse el uso del dólar tanto para reflejar el monto a pagar por concepto de gastos de condominio en el aviso de cobro, como para efectuar el pago en esa moneda.

 

Fundamento Legal

Su fundamento es el artículo 8 del Convenio Cambiario N° 1 publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.405 de fecha 7 de septiembre de 2018, que establece que conforme al artículo 128 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley del Banco Central de Venezuela (Gaceta Oficial Extraordinaria 6211 del 30 de Diciembre de 2015), el pago de las obligaciones pactadas en moneda extranjera será efectuado en atención a lo siguiente:

“… a) Cuando la obligación haya sido pactada en moneda extranjera por las partes contratantes como moneda de cuenta, el pago podrá efectuarse en dicha moneda o en bolívares, al tipo de cambio vigente para la fecha del pago.
b) Cuando de la voluntad de las partes contratantes se evidencie que el pago de la obligación ha de realizarse en moneda extranjera, así se efectuará, aun cuando se haya pactado en vigencia de restricciones cambiarias.
c) El pacto de una obligación en moneda extranjera como moneda de pago únicamente se entenderá modificado cuando haya sido efectuado previo al establecimiento de restricciones cambiarias y siempre que estas impidan al deudor efectuar el pago en la forma convenida, caso en el cual el deudor se liberará procediendo como se indica en el literal a) del presente artículo.”

Por su parte el artículo 128 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Banco Central de Venezuela, establece:

“Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago.”

Como puede observarse, ambas normas hacer referencia a las obligaciones, en este caso, aplicable a los propietarios para el mantenimiento de las cosas comunes, por lo que las mismas no son de índole tributaria, dado que el condominio no factura, solo pasa un aviso de cobro, por lo que no le es aplicable la Resolución N° SNAT/2001/0071 Publicada en Gaceta Oficial N° 39.795 de fecha 8/11/2011 respecto a las formalidades de facturación en divisas.

De ésta manera, dado que de conformidad con el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, todo lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes será decidido por la asamblea de propietarios, de común acuerdo pueden aprobar esta modalidad, para el cobro de las obligaciones de gastos comunes del condominio, en dólares.

En consecuencia, el monto a ser pagado por gastos de condominio en el aviso de cobro mensual podrá tener su expresión en dólares, más sin embargo, podrá efectuarse su pago en dicha moneda o en bolívares, pero, previa consulta del sitio web del Banco Central de Venezuela, (BCV), deberá pagarse a la tasa de cambio oficial del día del pago, multiplicando el monto en dólares expresado en el aviso de cobro.

En ASLEG Abogados, contamos con abogados y contadores públicos especialistas en la materia de propiedad horizontal, asesorando, adiestrando y asistiendo tanto para los miembros de la Junta de Condominio como a su administrador, sobre la base legal aplicable, y los procedimientos a seguirse, redactando todos los instrumentos legales necesarios que van desde la convocatoria a asamblea para su aprobación, asistencia en la misma, elaboración de avisos de cobros, y actas de asambleas, que aseguran la legalidad de las decisiones tomadas en estas circunstancias.

Por ASLEG Abogados,
Abog. Rosana Bielinis Spada

24 comentarios en “Cobro de cuotas de condominio en dólares”

  1. buenas tardes podrían publicar la jurisprudencia en donde las cuotas de condominio atrasadas o adeudadas deberán cancelarse al monto de la ultima cuota de condominio.gracias

    1. Hola Emisil. El artículo, se refiere solo de la posibilidad legal de cobrar las cuotas de condominio en divisas, previo acuerdo entre las partes, en asamblea de propietarios, y con fundamento a la Ley del Banco Central de Venezuela y el Convenio Cambiario #1, identificados en nuestro sitio web y nuestras redes sociales, Cobrar las cuotas atrasadas al último monto es una práctica que implementaron algunos condominios para lidiar con la inflación pero eso ni está establecido en la Ley ni hay jurisprudencia al respecto. Para más información, favor comuníquese con nuestros asesores legales vía WhatsApp al numero +584124176720, y con gusto le atenderemos.

        1. Todo depende de lo que haya sido aprobado en asamblea de propietarios, debidamente convocada conforme a la ley de propiedad horizontal. Si, tal como señalamos en nuestro artículo, fue aprobado con las formalidades de la ley de propiedad horizontal, perfectamente puede efectuarse en divisas.

  2. El monto del condominio de mi apto son 10 dólares , pagaderos en bolívares , yo puedo pagar por adelantado todo el año en un solo pago , el equivalente en bolívares ?

    1. Hola Luis. Realizar el pago de la forma que planteas no sería viable para cubrir los gastos de condominio posterior debido a la inflación del país. De todas formas, si requiere asesoría legal, puede consultar con nuestros abogados directamente, vía WhatsApp.

  3. Hola, el punto c del artículo 8, lo interpreto de otra manera, si yo soy el deudor y vote en contra de pagar en $ en asamblea, nadie me puede obligar hacerlo, ya que no me comprometí, estuve en contra, es distinto en una relación comercial entre una empresa y un cliente. Por otro lado, los gastos por servicios son fijos, los que prestas el Estado, se cobran en Bs, siempre es el mismo valor, por lo tanto, puedo ser moroso por 5 meses y cuando canceló ese servicio va a ser el mismo de 5 meses atrás.

    1. Hola Orlando. En este caso, le invitamos a leer nuestro artículo sobre deberes y derechos de los condóminos (personas que viven en un condominio), donde uno de los deberes de los condóminos es cumplir con los acuerdos de los demás propietarios en asamblea o por carta consulta (art. 25 de la Ley de Propiedad Horizontal). Cualquier información adicional, puede consultar directamente con nuestros abogados vía WhatsApp. Este es el enlace al artículo https://www.aslegabogados.com/deberes-derechos-de-los-condominos/

    1. Hola Lesbia. Se puede, pero solo si la decisión fue aprobada en asamblea de propietarios, debidamente convocada conforme a la ley de propiedad horizontal. En el artículo, encontrarás su fundamento legal.

  4. Buenas tardes.
    Se pueden implementar cuotas extras mensuales en dólares, distintas al recibo de condominio normal para alimentar un fondo en divisas destinado exclusivamente a los gastos comunes de mantenimiento y cuidado del edificio, de manera de poder cumplir con aquellas obligaciones exigidas por los proveedores en dólares que no desean recibir bolívares por sus servicios o bienes vendidos al edificio por el tema hiperinflacionario ?

    1. Hola Benjamín. Si se puede, pero solo si la decisión fue aprobada en asamblea de propietarios, debidamente convocada conforme a la ley de propiedad horizontal. En el artículo, encontrarás su fundamento legal.

  5. Buenos días,
    Es legal que el condominio establezca un valor único en dólares que no tiene nada que ver con la distribución equitativa de todos los gastos del mes, considerando que los servicios y sueldos se cancelan en moneda de curso legal?

    1. Buen día, tal como lo explicamos en el artículo del blog, si es legal. Para mayor información. puede solicitar una cita online para aclarar todas sus dudas, a través de +58 412 4176720.

  6. Dorothy Parrella

    Buenas tardes, que pasa si cuando el moroso paga el recibo de condominio atrasado la tasa del BCV es inferior a la tasa aplicada en el cierre del recibo de condominio

    1. Buen día, deberá pagarse a la tasa del cambio oficial del BCV del día del pago. Para mayor información, puede solicitar una cita online y con gusto le aclararemos sus dudas, a través del número +58 412 4176720.

  7. Buenos días,
    Es legal que se establezca un monto único en dolares para el pago del condominio, cuando los gastos comunes no superan dicho monto?

    Gracias

    1. Buenas tardes. Solo si es aprobado por Asamblea de propietarios debidamente convocada y celebrada, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, dado que es de acuerda a dicha ley, la máxima autoridad en un condominio.

  8. Yolanda Tovar Mora

    Buenos días, en mi condominio hay 126 Apto, pero hay 46 propiedades cerradas los dueños fuera del país. Cuando hay elección de nueva junta siempre sacan las autorizaciones y ganan con esos !! Aparte algunos propietarios ya no asisten porque están desmotivado por estos abusos de Poder!! Tienen 5 años en este plan, hay algún enter público que nos puedan ayudar?? Gracias

    1. La Asamblea de propietarios es, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, la máxima autoridad en un condominio. Por tal razón, si se encuentra debidamente convocada conforme a dicha ley, sus decisiones son legítimas y válidas, no pudiendo intervenir ningún organismo.

  9. En la situación País actual, es procedente que un gasto mayor, no sea consultado o aprobado bajo la modalidad de carta consulta.
    Gracias

    1. Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, todo gasto extraordinario debe ser consultado y aprobado con las formalidades de dicha Ley, y dado la situación de pandemia y las normas de bioseguridad, esta consulta y aprobación, puede darse por la carta consulta vía onlíne, a cada propietario.

  10. Buenas tardes, en Diciembre 2020, la Junta de Condominio mediante Carta Consulta aprobó la emisión del recibo de condominio en dólares.
    Pregunto los recibos antes del mes de Diciembre, es decir hasta Noviembre del 2020 fueron emitidos en bolivares con intereses moratorios y gastos de cobranza, puede ahora el condominio cobrarlos en dólares y además aplicarle el doble de indexación

    1. No puede, porque no existe aplicación retroactiva. Para más información, puede solicitar una consulta legal con uno de nuestros asesores por el +584124176720.

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