Copropietarios ausentes en las asambleas de condominio ¿Cómo lograr su participación? - ASLEG Abogados
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Copropietarios ausentes en las asambleas de condominio ¿Cómo lograr su participación?

Todos sabemos que uno de los aspectos más complejos de nuestra sociedad es la convivencia en comunidad, a lo largo de los años siempre hemos oído o vivido de primera mano anécdotas sobre las “juntas de condominio” o asambleas de propietarios, lo que en ellas ocurre en algunos casos termina en situaciones incómodas entre vecinos, rumores, cuestionamientos y en el peor de los casos en apatía por parte de la gran mayoría de copropietarios, quienes de forma errónea evitan participar activamente en la toma de decisiones y con ello evadir unos conflictos para generar otros.

Lo anterior sucede en un contexto muy peculiar, que en el caso de Venezuela se agudiza, hoy en día nuestros grupos sociales llevan rutinas enfocadas en la satisfacción de la necesidades básicas como alimentación, salud, vestido, higiene personal y en el mejor de los casos, el tiempo restante es destinado a actividades recreativas, esto hace que constantemente prioricemos en lo que debemos prestarle atención y bajar al salón de fiesta del edificio a una reunión no termina siendo la mejor opción en medio de nuestra cotidianidad.

Éstas suelen ser algunas de las tantas razones por la que la administración y mantenimiento de las cosas comunes queda en el último lugar de la lista.

Si a lo planteado sumamos las familias que han decidido emigrar dejando sus hogares vacíos y la pandemia mundial existente, donde la distancia social más que voluntaria resulta necesaria, nos queda un espacio desolado y alejado de lo que significa la participación vecinal.

Es por eso que siempre para las Juntas de Condominios y Administradores surgen dudas al respecto:

¿Cómo podemos generar mayor participación en la toma de decisiones sobre nuestros condominios, cuando no es posible reunirnos en asamblea de propietarios?

¿Qué herramientas podemos usar sin violar lo establecido en la ley?

¿Cómo podemos lograr acuerdos válidos y beneficiosos para todos?

Las respuestas a estas preguntas las obtenemos de nuestro ordenamiento jurídico y la correcta interpretación que tanto propietarios como juntas de condominios y administradores deben realizar, siempre tomando en cuenta la situación actual pero sobre todo el beneficio común.

Las Cartas Consulta

Los artículos 22 y 23 de la Ley de Propiedad Horizontal en su conjunto, permiten el uso de las llamadas “Consultas” o “Cartas Consultas” como solución a lo hasta ahora planteado, aquí les dejamos los aspectos principales que deben tener en cuenta para aplicar esta figura:

¿Quién debe convocar la consulta y redactarla?

El administrador, la junta de condominio e incluso puede darse por iniciativa de propietarios en los términos establecidos en la ley. Su redacción debe ser clara y precisa para obtener respuestas directas tales como “si o no” o de selección múltiple.

¿Cómo debe ser presentada la carta consulta ante los propietarios?

Puede imprimirse un ejemplar de la carta consulta por cada propietario para ser entregada personal e individualmente o de forma virtual con el envío de la consulta por el correo principal del condominio y a través del uso herramientas digitales como Google Form, que permite consolidar la información de forma más efectiva.

Debemos tomar en cuenta que la última modificación promulgada de la Ley de Propiedad Horizontal fue en el año 1983 lo que evidencia la desconexión que puede haber entre su contenido y la experiencia actual de los condominios, ante ello estamos obligados a innovar y adaptar el uso de nuevas herramientas.

¿En cuánto tiempo debe realizarse la consulta y cuál debe ser su resultado para obtener acuerdos válidos?

La consulta debe realizarse en un lapso de 8 días contados a partir de la entrega de la última carta y tener una participación de los 2/3 de los propietarios o un 66.66% favorable a la toma de la decisión. En caso contrario, se realizará una nueva consulta donde se verificará el 50% + 1 de participación para la toma de la decisión.

Los resultados deben ser publicados e impresos para tener respaldo físico y anexarlo al libro de acuerdos de propietarios con el acta correspondiente.

Para que la carta consulta sea efectiva debemos tener en cuenta que:

  • La realización de la consulta no está condicionada a la convocatoria de una asamblea de propietarios previa. Puede llevarse a cabo de forma autónoma y única.
  • La Ley de Propiedad Horizontal solo es aplicable a aquellos inmuebles que cuentan con Documento de Condominio, por lo que verificar su contenido resulta indispensable para el funcionamiento, administración y mantenimiento de las áreas comunes de la propiedad.
  • Se debe mantener actualizada la base de datos de vecinos, incluyendo aquellos que no se encuentren en el país pero siguen manteniendo su cualidad de propietario, la consulta permite la participación de propietarios sin necesidad de representación o autorización de un tercero para ello.
  • Siempre debe privar la resolución alterna y pacifica de conflictos, por lo que deben estar atentos a cualquier duda que pueda surgir con respecto a las consultas realizadas y su ejecución.

Impugnación de la Carta Consulta

Debemos destacar que quien habiendo participado o no, esté en desacuerdo con la consulta podrá ejercer los mecanismos correspondientes en la ley para su impugnación, siempre que se trate de razones vinculadas al abuso de derecho o ilegalidad del proceso.

Las consultas por WhatsApp

Por último es necesario aclarar que no es suficiente consultar por el chat de whatsapp, si queremos acuerdos válidos que garanticen la participación de la mayoría, la ley establece los mecanismos adecuados y la carta consulta es uno de ellos.

Lo ideal es que tanto las Juntas de Condominio como las Administradoras cuenten con la asesoría especializada para evitar prácticas erradas que pudieran ocasionar problemas en los respectivos Condominios.

En AslegAbogados contamos con especialistas en el area condominial, dispuestos a asistir y asesorar a las Juntas de Condominio y Administradoras, para el bienestar de su Condominio.

 

Por AslegAbogados

Abog. Elea Mayela Valenzuela Coronel

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