Las deudas de condominio en Venezuela son una obligación legal exclusiva de la propiedad horizontal, que puede generar graves consecuencias para el propietario moroso, incluyendo la pérdida de la propiedad si no se pagan, pues el bien objeto de las mismas puede ser rematado judicialmente.
Esta situación afecta tanto al propietario y a su familia, como a todo el condominio, al verse impactada su economía y funcionalidad, por ser éste último, un grupo social determinado regido por normas donde el fin privado cede ante el colectivo, de forma que una minoría no puede menoscabar el derecho de los condóminos, ni restringir aquellos actos que puedan realizarse de cara al bien común.
Y es así, dado que la propiedad horizontal, proviene de la organización de inmuebles resultantes de la división de una construcción común, por lo que, en ella coexisten elementos de propiedad privada y elementos comunes a todos los propietarios, correspondiendo en consecuencia, a cada uno de ellos, el mantenimiento, mejoras, uso, goce, y disfrute de las áreas y construcciones de ese bien común.
Régimen Jurídico frente a la morosidad y deudas de Condominio
En Venezuela, el régimen jurídico aplicable es el previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, y en desarrollo de ésta, el documento de condominio correspondiente, el cual deberá registrarse antes de iniciar las ventas de los inmuebles susceptibles de apropiación individual.
Los actores, de acuerdo al artículo 18 de la referida ley, son los copropietarios que deciden en asamblea, la Junta de Condominio, y el administrador, si lo hubiere. Y decimos “si lo hubiere”, porque el mismo artículo 18 en su aparte c), faculta a la Junta de Condominio, a ejercer las funciones del administrador, en caso que la asamblea de propietarios no lo hubiese designado; por lo que, además de convocar a asamblea, proponer la destitución del administrador, velar por el correcto manejo de los fondos y cosas comunes, la Junta de Condominio tendría las facultades que la misma ley faculta al administrador en su artículo 20:
- vigilar y cuidar las cosas comunes,
- realizar actos urgentes de administración, reparación y conservación,
- recaudación de los gastos y expensas comunes,
- la emisión de los respectivos avisos de cobro o liquidaciones/ planillas de las cuotas correspondientes por gastos comunes (de conformidad con el artículo 14),
- ejercer en juicio la representación judicial de los propietarios en la administración de las cosas comunes,
- llevar la contabilidad de los ingresos y gastos,
- llevar los libros de asamblea de propietarios, junta de condominio, libros contables,
- presentar informe de su gestión.
Embargo del inmueble
Por otra parte, el artículo 13 de la misma ley, establece que la obligación de los copropietarios por gastos comunes sigue a la propiedad, lo que significa que responde con el propio bien, de las deudas y morosidad que adquiera, respecto de los gastos comunes.
Esta morosidad, se ve reflejada en los avisos de cobro, que de conformidad con el artículo 14, son títulos ejecutivos, es decir, documentos que tienen la fuerza legal para exigir judicialmente el cumplimiento de una obligación, permitiendo iniciar un procedimiento especial mediante el cual, se embarga ejecutivamente el bien, sin necesidad de debatir la existencia de la deuda en un juicio ordinario.
En consecuencia, de no acreditar el cumplimiento de la obligación, antes o durante el proceso, el inmueble, previo avalúo, es rematado, cobrándose del precio de la subasta, la deuda, los intereses, y todos los gastos legales incurridos, de tal manera, que la acción siempre estará garantizada con el propio inmueble. La única forma que tiene un copropietario de liberarse de la obligación es pagando, o demostrando que pagó.
Así, demostrada la cualidad de la parte demandada (que es propietario y se encuentra moroso), de la parte demandante (administrador o junta de condominio, a falta de éste, debidamente autorizado por asamblea de copropietarios), y la existencia de la deuda, la demanda deberá ser declarada con lugar.
Estas consecuencias legales puede evitarlas el propietario insolvente, pagando oportunamente las cuotas de condominio correspondientes, o tratando de lograr algún acuerdo de pago favorable con la Junta de Condominio, siempre y cuando sean beneficiosas para la comunidad.
La concientización es vital y muy importante, por las consecuencias que acarrea el incumplimiento, por lo que previamente es recomendable realizar de manera oportuna jornadas de cobranza extrajudicial, por parte de la Junta de Condominio, que podría considerarse un excelente acercamiento entre vecinos/ copropietarios, en beneficio de todos.
Sea extrajudicial o judicialmente, en ASLEG Abogados contamos con el equipo, el conocimiento, la experiencia y la solidez necesaria para gestionar y representar a las partes en estos procesos, buscando una solución justa en beneficio de todos. Contáctanos.
Por ASLEG Abogados,
Abog. Rosana Bielinis Spada